Общественная палата нового созыва начала свою работу с обсуждения очень актуальной и животрепещущей темы и проблемы, касающейся простых людей - защитой прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества. То есть, попросту говоря, владельцев квартир, которых выселяют на улицу только из-за того, что в прежние годы права собственности на эти квартиры успели оформить некие жулики.
На своих слушаниях Общественная палата использовала «тяжелую артиллерию»: вел слушания первый заместитель Секретаря ОП Владислав Гриб , обсуждался доклад Уполномоченного по правам человека в городе Москве и заместителя секретаря ОП Александра Музыкантского «О проблеме защиты прав добросовестных приобретателей». Наконец, на заседание был приглашен председатель комитета Государственной Думы по конституционному законодательству и государственному строительству Владимир Плигин .
Все вышеперечисленные господа клятвенно обещали защищать права добросовестных приобретателей. Особенно сильно и эмоционально выступил господин Музыкантский. Он гневно и решительно обличал правительство Москвы, в котором, кстати, сам проработал десять лет, правда, еще при Юрии Лужкове.
Суть проблемы была сформулирована в докладе уполномоченного. Там имеются такие пассажи:
«С прискорбием можно признать, добросовестные приобретатели квартир зачастую остаются один на один со своими жилищными проблемами, когда выясняется, что квартира, которую приобрели граждане, ранее принадлежала городу Москве и выбыла из собственности города на основании приватизации, признанной впоследствии незаконной… К сожалению, проблема выселения добросовестных приобретателей остается до сих пор злободневной».
Выселяют таких несчастных приобретателей через многие годы после заселения, рекорд Москвы, по словам Музыкантского, когда выселили семью 18 лет спустя. При этом Департамент муниципального жилья и жилищной политики всякий раз почему-то оказывается непричастным к жульничеству прошлых лет, хотя без ведома этой конторы никак невозможно подписать акты ор приватизации, купли и продажи жилья.
Одна из пострадавших и выселенных жительниц Москвы, Светлана Гладышева (она присутствовала на слушаниях в Общественной палате) в борьбе за свои права дошла до Европейского суда в Страсбурге, и лишь после решения этой высокой инстанции ее оставили в покое.
Однако многие московские не желают учитывать этот прецедент, так как он якобы относится только к делу гражданки Гладышевой, и продолжают принимать карательные решения о выселении людей, являющихся по всем признакам добросовестными приобретателями недвижимости.
Впрочем, единой судебной практики не существует, так как Верховный суд не дал никаких руководящих разъяснений, обязательных к исполнению. И в столичном правосудии царит полный разнобой. Как выразился Александр Музыкантский, ссылаясь на конкретные случаи, в «Москве есть Нагатинская законность, Никулинская законность» и так далее, в зависимости от района.
Между прочим, столичный омбудсмен поинтересовался у коллег из других регионов, как там обстоят дела с этой проблемой. Оказалось, что там суды, как правило и как ни странно, руководствуются решением Европейского суда по правам человека и принимают решения в пользу людей.
А государственным жилищным органам в большинстве случаев судьи строго указывают: раз вы сами в свое время подписали документы о приватизации, которая затем оказалось мошеннической, то не выступайте и перекладывайте риски и ответственность на граждан.
И только в Москве суды ведут себя иначе, предпочитая удовлетворять все иски и требования Департамента муниципального жилья. Музыкантский много раз обращался по этому поводу в правительство Москвы, но получал оттуда, как он сформулировал, «издевательские ответы»: мол, мы не может установить добросовестности или недобросовестности приобретателя.
Поэтому свою речь Музыкантский завершил весьма интересным и неординарным призывом к москвичам: «Ни в коем случае не приобретайте жилье на вторичном рынке! В конце концов за вами придут, и никто не сможет вас защитить!» По мнению омбудсмена, на данный момент никаких иных, более эффективных способов защиты прав человека-москвича у него нет.
С Музыкантским категорически не согласился депутат Госдумы Владимир Плигин, который пообещал решить проблему. Все его выступление было выдержано в духе формулы «имели место случаи» и «существуют пока отдельные недостатки». По словам думца, столичные чиновники, с которыми он обсуждал этот вопрос, настроены на то, чтобы «найти механизм решения проблемы», в большинстве своем они люди честные и человеколюбивые, и, наконец, права подавляющего большинства жителей Москвы защищены.
Ну а обиженному и пострадавшему меньшинству пообещали помочь все присутствующие на слушаниях официальные лица, и депутаты, и чиновники, и общественники. Владислав Гриб сказал, что Палата будет работать в тесном взаимодействии с Госдумой, обратится в Генпрокуратуру с требованием добиться пересмотра уже принятых судебных решений по выселению и недопущению подобных вердиктов в будущем.
На том и удовлетворились, хотя пострадавшие приобретатели выступили с серией взволнованных монологов, в которых жаловались на злокозненность власти в целом и столичного Департамента муниципального жилья в частности и в особенности. Похоже, что они обращаются в Общественную палату, как в последнее прибежище и пристанище, но уже почти утратили какую-либо веру в справедливость со стороны московских бюрократов.
Николай Троицкий
Представил доклад ОП РФ о ходе исполнения поручений Президента РФ по итогам пленарного заседания Общественной палаты РФ 23 июня 2015 года в части защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости.
В докладе говорится, что уполномоченные органы власти проигнорировали поручения, поэтому члены Общественной палаты РФ намерены мобилизовать мнение профессионального сообщества и доложить ситуацию непосредственно Президенту.
«Ровно одиннадцать месяцев назад состоялось пленарное заседание Общественной палаты РФ, в котором принял участие Президент России. Я докладывал по вопросу защиты прав добросовестных приобретателей, в ответ на мое обращение были даны четкие указания, я уже думал, что проблему можно считать закрытой, однако, как показала практика, уполномоченные органы предприняли такие действия, которые препятствуют выполнению поручений президента в полном объеме», — заявил Александр Музыкантский.
Так, в конце июня 2015 года Государственная Дума РФ приняла во втором и в третьем чтении, и Совет Федерации РФ одобрил Закон № 218-ФЗ, который во многих своих положениях понижает статус института государственной регистрации права, что противоречит позиции президента.
«Конечно, нужно усиливать роль регистрационных палат и регистрации вообще», — отметил Владимир Путин на пленарном заседании Общественной палаты РФ.
24 декабря 2015 года ОП РФ провела общественную экспертизу «нулевое чтение» Федерального закона № 955220-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правил о компенсации за утрату права собственности на жилое помещение)», который вводит норму о разовой компенсации добросовестному приобретателю потерь, вызванных утратой права собственности на жилое помещение, независимо от вины государства.
По итогам дискуссии было вынесено отрицательное заключение, так как собственнику придется в судебном порядке доказывать свою добросовестность, после чего подать иск причинителю вреда, в качестве которого может выступать регистрационный орган, либо частное лицо — продавец. В случае, если не удастся добиться от них возмещения вреда, то иск подается к государственной казне.
«Право гражданина, если у него отберут жилье, обратиться с регрессным иском к тому, кто его надул, не имеет никакой перспективы решения, потому что человека просто загоняют по этим самым судебным инстанциям. Поэтому это не решение проблемы, это профанация», — напомнил Музыкантский слова Президента РФ на пленарном заседании Общественной палаты РФ.
При этом Верховный Суд РФ отказывается рассматривать ситуацию с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей с учетом оценки роли представителей государства в первоначальном незаконном выбытии имущества из государственной или муниципальной собственности.
«Фактически Верховный Суд РФ призывает граждан заранее сомневаться в документах, выданных как нотариусами, так и судами, т.е. не доверять этим государственным институтам. Такая позиция прямо противоречит позиции Президента РФ, которая заключается в полном освобождении добросовестных приобретателей от проблем в случае ненадлежащего исполнения органами власти своих функций», — объяснил Музыкансткий.
После выступления Президента РФ Общественная палата РФ подняла перед руководством Генеральной прокуратуры РФ вопрос о необходимости обсуждения возможных путей согласования позиций прокуроров, участвующих в судебных процессах по искам органов государственной власти об изъятии имущества у добросовестных приобретателей, с позицией Президента РФ, изложенной им на пленарном заседании Общественной палаты РФ 23 июня 2015 года.
«Позиции отдельных прокуроров, которые продолжают поддерживать в судебных заседаниях иски органов власти к добросовестным приобретателям, указывают на то, что в руководстве Генеральной прокуратуры РФ не сделано серьезных выводов, которые позволили бы изменить позицию прокуроров», — считает Александр Музыкантский.
Генеральная прокуратура РФ заявляет, что исполнение поручений Президента РФ возможно только в случае внесения изменений в действующее законодательство, однако целый ряд судебных решений в пользу добросовестных приобретателей показывает, что поручения могут быть выполнены без внесения соответствующих изменений, подчеркнули участники круглого стола.
Член Московской городской коллегии адвокатов Мария Самородкина поддержала критику Музыкантского в адрес закона о компенсации. По ее мнению, доказательство собственной добросовестности собственниками нарушает принцип презумпции добросовестности.
Член Общественной палаты высоко оценил проделанную работу и поблагодарил Александра Музыкантского за системную деятельность по защите прав добросовестных приобретателей: «Многие общественники хватаются за горячие темы, чтобы помелькать в СМИ, а Александр Ильич уже более пяти лет системно работает над повышением защищенности прав собственности граждан и добивается реальных результатов».
По его мнению, следует рассмотреть возможность принятия закона о порядке исполнения Указов и Поручений Президента РФ для того, чтобы предупредить возникновение подобных ситуаций по другим вопросам.
«Ситуация сложилась такая, что, с одной стороны Общественная палата и президент, с другой — целый ряд ведомств. Нам нужно мобилизовать профессиональное сообщество и общественность, чтобы добиться исполнения поручений главы государства», — резюмировал дискуссию Владислав Гриб.
Добросовестные покупатели квартир внезапно могут оказаться на улице. Фото Интерпресс/PhotoXPress.ru
Покупка на вторичном рынке жилья остается в России очень рискованной. В любой момент местные власти могут объявить недействительными документы о приватизации жилья - и отобрать квартиру у любого владельца даже после ее неоднократной перепродажи. В этих конфликтах надежду на справедливость дает только Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ), который восстанавливает право собственности для десятков россиян ежегодно. Отечественный Минюст уже много лет раздумывает над законодательным урегулированием итогов жилищной приватизации.
Европейский суд по правам человека в 2016 году вынес 30 решений в пользу россиян, подавших иски в связи с изъятием у них жилья государством. Об этом в среду сообщил замсекретаря Общественной палаты (ОП) РФ Александр Музыкантский.
Проблема изъятия государством квартир у добросовестных покупателей обсуждается уже много лет. Единственной причиной изъятия жилья, как правило, являются претензии к условиям приватизации. Квартира, которой сегодня владеет добросовестной покупатель, в прошлом могла быть приватизирована с нарушениями, ошибками или в результате мошенничества. В этом случае власти могут вернуть жилье в госсобственность.
Такая особенность российского законодательства и его правоприменительной практики делает покупку жилья на вторичном рынке весьма небезопасным делом. К примеру, в конце 2016 года сообщалось, что только по Москве в период с 2013 по 2015 год было подано 156 исков на истребование жилья. «Но даже эти цифры вызывают большие сомнения», – признает руководитель проекта «Защити свое жилье!» Светлана Гладышева. Только в нескольких районах города за искомый период было удовлетворено свыше 200 исков. При этом, подчеркивает Гладышева, настоящее количество исков госорганов к добросовестным приобретателям об истребовании и выселении граждан установить практически невозможно из-за несовершенства судебной статистики. Проблему изъятия жилья нельзя также назвать чисто московской. Подобная статистика поступает и из других регионов РФ, правда, в значительно меньших объемах.
При этом власти уже много лет не торопятся найти приемлемые решения российских жилищных конфликтов. К началу 2017 года ЕСПЧ вынес уже 32 решения в пользу российских граждан, пострадавших от подобных приватизационных нарушений. Но российские судебные инстанции не спешат учитывать решения ЕСПЧ. «Фактически за все время было исполнено два решения ЕСПЧ – в 2012 и 2015 годах», – сообщает Гладышева. В итоге единственной действенной защитой для приобретателей жилья сегодня становится отказ от покупки недвижимости на вторичном рынке, подчеркивает Александр Музыкантский.
Подобная ситуация, естественно, негативно сказывается в целом на рынке вторичной недвижимости, замечают эксперты «НГ». «У потенциального покупателя нет гарантий при заключении договора купли-продажи такой недвижимости (даже в случае предоставления необходимого пакета документов), что через некоторое время не обнаружатся существенные нарушения при проведении приватизации и его собственность не будет отчуждена. Кроме того, у него также нет средств защиты против такого изъятия», – признает юрист департамента HEADS Consulting Александра Елизарова.
«Зачастую на момент заключения сделки и регистрации перехода права собственности какая-либо информация о правопритязаниях третьих лиц, в том числе и госорганов, в Росреестре отсутствует, и в результате покупатель считает, что квартира свободна от претензий третьих лиц. Впоследствии покупатель узнает – как правило, уже в процессе судебного разбирательства, – что в юридической истории квартиры имеются пороки», – обращает внимание ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова. «Поводом для отчуждения прав собственности на жилье может стать даже отсутствие визы чиновника на документе, не проставленной по невнимательности или небрежности. И сегодня это может стать основанием для признания перехода права собственности недействительным со всеми вытекающими, вплоть до выселения, последствиями», – добавляет старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева.
И даже такое понятие, как добросовестный приобретатель, оказывается весьма зыбким на отечественной почве. «В частности, если вы заключили сделку купли-продажи и занизили стоимость в договоре, вы можете быть признаны недобросовестным приобретателем», – приводит пример ведущий юрисконсульт департамента Est-a-Tet Юлия Дымова.
И за последнее время число таких спорных сделок на рынке растет. «На вторичном рынке за последний год количество сделок заметно снизилось. А доля оспариваемых сделок сегодня составляет примерно 20% от общего количества сделок с недвижимостью», – уверена Елизарова.
Вместе с тем в конце прошлого года активно обсуждался законопроект, разрабатываемый Минэкономразвития (МЭР), о запрете изъятия жилья у добросовестных приобретателей. Документ предполагал запрет на отчуждение жилого помещения, выбывшего из владения РФ, субъекта РФ или муниципального образования, от гражданина – добросовестного приобретателя, для которого оно на момент предъявления иска было единственным, даже если указанное жилье выбыло из владения публично-правового образования помимо его воли или было приобретено безвозмездно. Тем же, у кого оно уже изъято, – выплатить компенсацию. «Надо в первую очередь защищать права гражданина, потому что по сравнению с государством это заведомо более слабая сторона. Добросовестный приобретатель должен быть защищен от судебных преследований. Тем более когда дело касается жилья, особенно единственного», – пояснял ранее первый зампредседателя думского комитета по государственному строительству Михаил Емельянов.
Однако, по мнению экспертов, к подобным нововведениям необходимо относиться осторожно. «Если незаконное отчуждение произведено из госсобственности в связи с недобросовестностью чиновника, то здесь справедливо вести речь о взыскании убытков с чиновника, а не об истребовании квартиры. Однако если отчуждение произведено по поддельным документам, то запрещать истребованием неверно, так как такие правила, наоборот, могут повлечь увеличение числа преступлений, совершаемых с госквартирами», – рассуждает партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов.
Что примечательно, в Общественной палате тогда законопроект МЭР раскритиковали. Несмотря на то что законопроект защищает права граждан, он создает определенную коллизию. А именно – нарушает принцип равенства собственников, указывала председатель комиссии ОП по общественному контролю Лидия Михеева. В своем заключении на законопроект МЭР ОП напирала на необходимость того, что убытки за незаконные действия чиновников не должны нести ни добросовестные приобретатели, ни государство. «Если была вина должностных лиц государства, убытки надо взыскивать с того чиновника, который принимал незаконное решение или неправильно оформлял документы», – соглашалась председатель думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
Впрочем, законопроект МЭР так и не был принят. Зато активно обсуждался законопроект Минюста об изъятии единственного жилья у должников. «Мы не отказались от этой идеи, работаем над этим законопроектом. Сейчас закончилось общественное обсуждение, мы собираем все замечания и предложения, я думаю, что многие будут учтены», – заявил RNS замминистра юстиции РФ Михаил Гальперин. По его словам, общественное обсуждение законопроекта уже завершилось, и сейчас он проходит межведомственное согласование. «Я думаю, что скоро мы будем вносить его в правительство, пока еще законопроект находится на согласовании с другими ведомствами», – указал чиновник.
Отметим, ранее по инициативе Конституционного суда Минюст разработал документ, предлагающий изымать у должников единственное жилье в счет уплаты долгов. При этом отбирать единственное жилье предлагается только в случае, если его площадь двукратно превышает законодательную норму по метражу на человека. Кроме того, изымать жилое помещение можно будет при условии, если его стоимость превышает двукратную стоимость жилого помещения, которое положено по закону должнику и его семье.
Реакция на законопроект была довольно противоречивой. Например, Центробанк (ЦБ) в целом поддержал законопроект Минюста, подчеркнув, что он нуждается в доработке. В свою очередь, в Госдуме сомневались, что закон может быть принят в существующем виде. В Общественной палате опасались, что новшество ударит в первую очередь по наиболее социально незащищенным слоям населения. «Зачастую должниками являются как раз граждане с небольшим достатком, которые набрали потребительские кредиты или микрозаймы под огромные проценты. В результате принятия закона эти люди рискуют вообще остаться без жилья, если у них нет больше ничего, что мог бы арестовать судебный пристав», – поясняли в ОП.
В докладе члена ОП РФ содержатся конкретные инициативы по повышению ответственности уполномоченных органов и предупреждению изъятия собственности у граждан
Заместитель секретаря Общественной палаты РФ Александр Музыкантский на основе многолетнего опыта защиты прав добросовестных приобретателей подготовил системные предложения по совершенствованию законодательства для повышения правовой защищенности добросовестных приобретателей.
В докладе говорится, что уполномоченные органы власти проигнорировали поручения, и предлагаются конкретные законодательные инициативы по повышению ответственности уполномоченных органов и предупреждению изъятия собственности у граждан по искам государства.
«Почти год назад состоялось пленарное заседание Общественной палаты РФ, в котором принял участие Президент России. Я докладывал по вопросу защиты прав добросовестных приобретателей, в ответ на мое обращение были даны четкие указания, я уже думал, что проблему можно считать закрытой, и так же думали обратившиеся в палату граждане. Однако, как показала практика, уполномоченные органы предприняли такие действия, которые препятствуют выполнению поручений Президента в полном объеме», — заявил Александр Музыкантский.
«Конечно, нужно усиливать роль регистрационных палат и регистрации вообще», — отметил Владимир Путин на пленарном заседании Общественной палаты РФ. Однако в конце июня 2015 года Государственная Дума РФ приняла во втором и в третьем чтении, а Совет Федерации РФ одобрил Закон № 218-ФЗ, который во многих своих положениях понижает статус института государственной регистрации права, что противоречит позиции Президента.
«Право гражданина, если у него отберут жилье, обратиться с регрессным иском к тому, кто его надул, не имеет никакой перспективы решения, потому что человека просто загоняют по этим самым судебным инстанциям. Поэтому это не решение проблемы, это профанация», — напомнил Музыкантский слова Президента РФ на пленарном заседании Общественной палаты РФ.
24 декабря 2015 года ОП РФ провела «нулевое чтение» Федерального закона № 955220-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правил о компенсации за утрату права собственности на жилое помещение)», который вводит норму о разовой компенсации добросовестному приобретателю потерь, вызванных утратой права собственности на жилое помещение, независимо от вины государства.
По итогам дискуссии было вынесено отрицательное заключение, так как собственнику придется в судебном порядке доказывать свою добросовестность, после чего подать иск причинителю вреда, в качестве которого может выступать регистрационный орган, либо частное лицо — продавец. В случае, если не удастся добиться от них возмещения вреда, то иск подается к государственной казне. «Ровно против этого выступал глава государства», — напоминает Александр Музыкантский.
Тем не менее, Правовое управление Администрации Президента в своем отзыве рекомендовало принять законопроект в первом чтении. 13 мая Госдума РФ приняла документ в первом чтении.
При этом Верховный Суд РФ отказывается рассматривать ситуацию с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей с учетом оценки роли представителей государства в первоначальном незаконном выбытии имущества из государственной или муниципальной собственности.
«Фактически Верховный Суд РФ призывает граждан заранее сомневаться в документах, выданных как нотариусами, так и судами, т.е. не доверять этим государственным институтам. Такая позиция прямо противоречит позиции Президента РФ, которая заключается в полном освобождении добросовестных приобретателей от проблем в случае ненадлежащего исполнения органами власти своих функций», — объяснил Музыкансткий.
После выступления Президента РФ Общественная палата РФ подняла перед руководством Генеральной прокуратуры РФ вопрос о необходимости обсуждения возможных путей согласования позиций прокуроров, участвующих в судебных процессах по искам органов государственной власти об изъятии имущества у добросовестных приобретателей, с позицией Президента РФ, изложенной им на пленарном заседании Общественной палаты РФ 23 июня 2015 года.
«Позиции отдельных прокуроров, которые продолжают поддерживать в судебных заседаниях иски органов власти к добросовестным приобретателям, указывают на то, что в руководстве Генеральной прокуратуры РФ не сделано серьезных выводов, которые позволили бы изменить позицию прокуроров», — говорится в докладе ОП РФ.
Генеральная прокуратура РФ заявляет, что исполнение поручений Президента РФ возможно только в случае внесения изменений в действующее законодательство, однако целый ряд судебных решений в пользу добросовестных приобретателей показывает, что поручения могут быть выполнены без внесения соответствующих изменений.
«Нужно каждое судебное решение об изъятии имущества, зарегистрированного в ЕГРП, рассматривать как чрезвычайное происшествие. По каждому такому случаю нужно проводить служебное расследование и делать выводы, включая персональные», — утверждается в докладе.
В докладе предлагается ряд изменений в законодательство, которые, по мнению Музыкантского, позволят вернуть институту государственной регистрации права ту роль, которую он и должен играть в системе экономических взаимоотношений.
Во-первых, необходимо внести изменения в ст. 302 ГК РФ, которая позволяет изымать недвижимость у добросовестных приобретателей. Эти изменения должны включать категорический запрет для органов власти на предъявление исков об изъятии недвижимости у добросовестного приобретателя, который приобрел ее на вторичном рынке.
Изымать недвижимость можно, только после того как в судебном порядке будет доказано, что приобретатель является участником преступных действий, в результате которых недвижимость незаконно выбыла из государственной (муниципальной) собственности.
Во-вторых, необходимо законодательно закрепить нормы о возмещении в полном объеме ущерба и компенсации морального вреда, которые были причинены добросовестному приобретателю в результате изъятия у него государством недвижимости. Более того, необходимо распространить эту норму на тех приобретателей, в отношении которых решения суда об изъятии недвижимости вступили в силу, подчеркнул Музыкантский.
В-третьих, необходимо внести в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ положение об ужесточении ответственности органов государственной регистрации за принятие решений, которые были впоследствии отменены в судебном порядке.
«Предлагаемые законодательные меры в случае их принятия способны отбить охоту у органов власти покрывать ошибки, некомпетентность, ненадлежащее исполнение своих обязанностей или прямые преступления государственных чиновников за счет невиновных граждан. Кроме того, эти меры позволят вернуть институту государственной регистрации прав тот статус, тот авторитет и ту роль, для выполнения которой он и был создан. Тем самым будет выполнено и поручение Президента Российской Федерации в его изначальном, не урезанном, не искаженном виде», — говорится в заключение документа.
Столичный омбудсмен - «МК»: «Суды не используют механизмы защиты добросовестных приобретателей»
Не покупать квартиры на вторичном рынке жилья — с таким призывом к жителям столицы обращается уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский на слушаниях в Общественной палате, посвященных защите прав добросовестных приобретателей (см. «МК» от 16 мая 2014 г.). По мнению столичного омбудсмена, сегодня это единственный способ защититься от того, чтобы не оказаться на улице. Ведь баснословная стоимость московских квадратных метров породила мошеннические схемы, от которых страдают простые люди. В интервью «МК» Музыкантский объясняет: все правовые механизмы для защиты добросовестных приобретателей есть, вот только суды и городские власти не спешат трактовать положения закона в пользу простых граждан.
— Александр Ильич, бойкот рынка — не слишком крутая мера?
— Иного выхода просто нет: перестать покупать квартиры, пока не наведут порядок на вторичном рынке, иначе граждане рискуют, ведь правительство все риски перекладывает на граждан.
— Как это происходит на практике?
— Схема состоит из нескольких шагов. На первом этапе приватизируется квартира. Этим занимается Департамент жилья, потом происходит регистрация — тут участвует федеральный чиновник, который заверяет документы, выдает свидетельство о собственности. Потом собственник квартиру продает. Потом еще раз продает. После нескольких сделок она попадает к ничего не подозревающему покупателю. А через 3-5 лет выясняется, что приватизация мошенническая. Допустим, проведена по доверенности, которая выдана через год после смерти человека. Или по свидетельству о браке, которое выдано через год после смерти, а смерть тоже очень интересная — упал с девятого этажа, например. Иск подается к последнему собственнику, суд признает его добросовестным приобретателем, то есть он не знал и не мог знать, что покупает квартиру у того, у кого нельзя.
— Стоп! Если он добросовестный, значит, его права защищены?
— Тут вот в чем дело: изъятие у добросовестного приобретателя возможно, только если выбытие у исходного собственника произошло без его воли. Однако суд может легко принять решение, что, дескать, правительство Москвы не выражало своей воли на изъятие у него этой квартиры в момент приватизации. Но вопрос: как же оно не выражало, если сам чиновник правительства Москвы подписывал бумаги?
— Сейчас в объявлениях о продаже недвижимости указывается: «Более трех лет в собственности». Многие считают, что это дает какую-то гарантию: раз за три года сделку не оспорили, то сроки прошли...
— Не дает никакой гарантии. В собственности более трех лет — это значит, не надо платить подоходный налог, в договоре указывается полная сумма сделки без каких-либо ухищрений. Но для истребования квартиры в случае признания приватизации мошеннической это не играет никакой роли. У нас есть примеры, когда через 18 лет после сделки выселили людей! Прожили в квартире почти всю жизнь, родили ребенка, ребенок уже школу закончил — и тут решение суда о том, что их выселяют.
— Как же так, ведь есть срок исковой давности...
— Вот и у меня председатель Мосгорсуда, когда мы обсуждали эту тему, спросила: как же состоялся суд через 18 лет, учитывая срок исковой давности? Я сам хотел бы выяснить, как суды принимают такие заявления и рассчитывают эту давность!
— Неужели права добросовестного приобретателя вообще никак не защищены?
— У меня есть ответ заммэра Москвы Сергуниной на мой доклад «О проблеме защиты прав добросовестных приобретателей». В нем сказано: если граждане признаны добросовестными приобретателями... если доказано отсутствие умысла... если это единственное жилье....
— … то его не изымают.
— А вот и нет: «Возможно закрепление права пользования указанными помещениями на основании договора найма или социального найма»! И считается, что таким образом права добросовестных граждан «полностью защищены». А по-моему, это банальная конфискация собственности.
— Может быть, урегулировать эти вопросы законодательно?
— Никаких законодательных изменений не требуется, в том-то и дело. У нас есть судебные решения, в которых сказано: правительство Москвы участвовало в приватизации — значит, выражало свою волю никого не выселять. Но таких решений — 2-3 в год. Однако они приняты на основании того же законодательства. Здесь вопрос правоприменения. Европейский суд по правам человека рассмотрел наше законодательство, это дело Светланы Гладышевой, пострадавшей от квартирного мошенничества и дошедшей до Страсбурга. Было вынесено решение: риски должно нести государство, раз его чиновник принимает решение в вопросе приватизации. А у нас чиновники ни за что не отвечают.
— Что можно сделать, чтобы изменить ситуацию?
— Я предлагал правительству Москвы набор простых мер. Во-первых, предъявлять требования о возмещении ущерба не к конечному добросовестному приобретателю, а к тому мошеннику, который незаконно приватизировал жилье на свое имя. Во-вторых, проводить служебные проверки по фактам мошеннической приватизации. И в-третьих, внести изменения в порядок приватизации с тем, чтобы установить контроль за чиновниками. Ведь полно случаев, когда документы о приватизации выдаются в департаменте в тот же день, когда поступило заявление на приватизацию. Какая же тут проверка? Это просто сговор или мошенничество. Но на эти предложения никакой реакции не поступило. У нас сложился криминальный рынок вторичного жилья — с этим надо что-то делать. Никакого другого способа защитить права покупателей, кроме как призвать их уйти с вторичного рынка, я сегодня не вижу.
СПРАВКА "МК"
Практика показывает: когда суды детально разбираются в деле, действующего законодательства вполне хватает для защиты добросовестного приобретателя.
Пример №1 — решение Нагатинского райсуда по делу Пестиных (2012 год). Купленная этой семьей квартира была за полгода до этого приватизирована мошенником У. по поддельной доверенности от имени пожилой москвички, которая скончалась через два месяца после приватизации. Суд признал этот договор приватизации ничтожным. Однако обратил внимание на то, что этот договор был заключен в тот же самый день, когда было подано заявление на приватизацию. То есть Департамент жилищной политики и жилищного фонда даже проверять ничего не стал! Поэтому суд решил, что ДЖПиЖФ «добровольно передал спорное жилое помещение в собственность У.». «Удовлетворение иска [городских властей]... будет означать полную защиту интересов города Москвы без учета положений Основного закона РФ об обязанности государства защищать человека», — говорится в тексте решения. Квартиру Пестиным оставили.
Пример №2 — решение того же суда по делу К.М.В. Там приватизация спорной квартиры точно так же прошла в один день с подачей заявления на приватизацию — 24 декабря 2004 года. Суд учел, что срок исковой давности по ничтожным и недействительным сделкам — 3 года (п. 3 ст. 166 ГК) с того дня, когда предъявившее иск лицо узнало о начале исполнения сделки. Но если ДЖПиЖФ зарегистрировал договор приватизации квартиры в тот же день, когда поступило заявление, то он не мог не знать об исполнении сделки. А значит, срок исковой давности давно истек.
Вот если бы такую же логику применяли все суды, тогда и призывать к бойкоту рынка не пришлось бы.
