Известно, что сделки с недвижимостью могут повлечь за собой уплату достаточно значительного налога на доходы физлица. Но есть законные способы сократить сумму к уплате или полностью избавиться от необходимости перечислять деньги в бюджет.
Согласно Налоговому кодексу РФ, чтобы не платить 13% стоимости квартиры после ее продажи, владеть ею нужно минимум пять лет. Такое требование вступило в силу 1 января 2016 года. Но есть и исключения из правил: приватизация, наследство, дарение между близкими родственниками и пожизненная рента. Для этих категорий сделок с недвижимостью по-прежнему сохраняется минимальный срок владения в три года. Как и для объектов, право собственности на которые было оформлено до 1 января 2016 года.
БАЗА ДЛЯ РАСЧЕТА
Налоговый кодекс РФ дает продавцу два абсолютно законных способа сократить налогооблагаемую базу, сколько бы лет вы ни владели квартирой, комнатой или домом. Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры. Давайте посмотрим, какой из них выгоднее применять в зависимости от ситуации.
Для начала определимся с расчетом налоговой базы, от которой, собственно, и будет считаться налог на доходы в размере 13%.
Для квартир, оформленных в собственность до 2016 года, налоговой базой является сумма, за которую вы продали квартиру.
Для сделок, заключенных после 1 января 2016-го, когда у большинства объектов появилась кадастровая стоимость, выбирается бóльшая из величин: цена продажи или кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.
МИЛЛИОН НА ВЫЧЕТ
Определившись с налоговой базой, рассмотрим варианты ее сокращения.
Первый – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Он предоставляется продавцу неограниченное число раз в жизни, но всего один раз в году.
Как правило, его применяют в трех случаях:
Если недвижимость была подарена, унаследована, приватизирована, то есть у вас не возникло расходов на ее приобретение;
Если недвижимость стоит меньше 1 млн руб.;
Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку объекта.
Давайте посмотрим, как это работает на практике. Допустим, что в 2015 году вы унаследовали квартиру и уже в 2016-м продали ее за 2 млн руб. Как мы видим, минимальный срок владения в 36 месяцев не выдержан, поэтому придется заплатить налог. Рассчитываем его сумму с учетом имущественного налогового вычета:
(2 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13% = 130 000 руб. к уплате в бюджет
ЗА ЧТО КУПИЛ
Второй способ уменьшения налоговой базы – на сумму расходов. «В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Налог взимается только с разницы между ценой покупки и продажи», – поясняет юрист ГК «АВЕНТИН» Елизавета Калинина.
Этот вариант подходит для большинства сделок, участники которых могут документально подтвердить свои расходы.
Например, в 2015 году вы купили квартиру в строящемся доме за 2 млн руб. В 2016 году после ввода дома в эксплуатацию вы продали квартиру уже за 2,3 млн руб. Расчет налога будет следующим:
(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет
«Сумму расходов на приобретение квартиры можно увеличить на стоимость ее ремонта, если они подтверждаются документально, а в договоре купли-продажи прописано, что жилье передается без отделки», – добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.
Для готовых объектов (и только для них) подходит еще более простой способ уменьшения налоговой базы: «Человек купил недвижимость, допустим, за 3 млн руб. и продает ее за 3 млн руб. При этом он просит уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, и налог не взимается», – объясняет директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марина Брауэр.
Однако в последнем случае стоит подстраховаться и посмотреть среднерыночные цены на похожие объекты. Если их стоимость значительно выше той, что вы указали в договоре купли-продажи, у налогового инспектора могут возникнуть вопросы.
ВЗАИМОЗАЧЕТ
Есть еще один способ, которым также может воспользоваться продавец. Это взаимозачет налоговых вычетов, хотя официально такого понятия и не существует в Налоговом кодексе РФ.
Итак, как продавец вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Но покупатель тоже имеет право на вычет. Отличие состоит лишь в том, что он предоставляется один раз в жизни и предельная величина для его исчисления – 2 млн руб. То есть покупатель может получить от государства 13% от этой суммы – до 260 тыс. руб.
Вот именно этот вычет и можно использовать для погашения налога.
Представим ситуацию, в которой вы купили квартиру в строящемся доме в 2015 году, а в 2016-м, после ввода дома в эксплуатацию и оформления свидетельства о собственности, продали ее. Цена покупки – 2 млн руб. Цена продажи – 2,3 млн руб. Подавать декларацию о продаже недвижимости и документы на налоговый вычет за покупку вы будете в 2017 году. В этом случае расчет такой:
(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет за продажу квартиры
2 000 000 руб. × 13% = 260 000 руб. – налоговый вычет к возврату за покупку квартиры
260 000 руб. – 39 000 руб. = 221 000 руб. к возврату из бюджета
Эта схема также работает и для разных объектов недвижимости, проданных и приобретенных в одном налоговом периоде. Например, в течение 2016 года вы продали квартиру, которой владели менее пяти (трех) лет, и купили новую.
Единственное условие – покупатель должен быть готов пожертвовать частью своего налогового вычета.
ГОТОВИМ ДОКУМЕНТЫ
После продажи квартиры, которая была в вашей собственности менее пяти (трех) лет, первая обязанность, которая возникает у вас как продавца, – подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации.
Пренебрегать этим требованием не стоит. За несвоевременную подачу налоговой декларации и неуплату положенного налога на нарушителя будут наложены штраф и пени.
«Неуплата НДФЛ физическим лицом вместе с отсутствием декларирования налога в установленных законом случаях влечет за собой ответственность в виде штрафа, предусмотренную статьей 122 НК РФ в размере 20% от суммы неуплаченного налога. При этом неосведомленность физического лица о наличии и размере обязательства по уплате НДФЛ не освобождает его от ответственности», – уточняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Заполнить декларацию можно самостоятельно с помощью многочисленных программ, доступных в интернете, либо при помощи консультанта в юридической компании, агентстве недвижимости и даже в самой налоговой инспекции. К декларации потребуется приложить:
Копии документов, подтверждающих факт продажи недвижимости (например, договор купли-продажи);
Выписку из ЕГРН (если собственность оформлена после 2016 года);
Копию свидетельства о собственности (если имеется);
Копии документов, подтверждающих ваши расходы на покупку этой квартиры (опционально);
Справку 2-НДФЛ (если вы будете оформлять имущественный налоговый вычет продавца);
Заявление на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (опционально).
С собой следует взять оригиналы документов, так как налоговый инспектор может попросить их для сравнения с копиями. Полный пакет документов подается в налоговую инспекцию по месту регистрации. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости.
Продажа квартиры в собственности менее 5 лет имеет свои законодательные особенности, которые следует знать. Закон, который начал действовать после наступления шестнадцатого года связан с продажей квартиры в собственности менее 5 лет.
Все граждане РФ обязаны платить налоги, государственная пошлина за полученный доход от продажи квартиры, которая находилась во владении меньше 5 лет тому не исключение. Сбор подлежит уплате не только с жилья, которое находится в пределах нашей страны, но и заграницей, если хозяин недвижимости до сих пор является гражданином России. Каждое физлицо должно разбираться в том, какой налог подлежит уплате и с какого года стали действовать новые изменения.
Перед тем как решиться продать квартиру нужно задуматься о предстоящих денежных расходах, которые непременно ожидают хозяина связанные с осуществлением сделки по купле и продаже.
Значимым моментом будет являться разница между продажей квартиры и покупкой новой, и какие налоги будут подлежать обязательному сбору с гражданина.
Также нелишнем будет ознакомиться со стоимостью услуг юридических компаний по составлению договора. Процесс регистрации сделки в государственном органе, также повлечет за собой некоторые траты денег.
ВАЖНО!!! Хозяин жилья должен заплатить пошлину в виде налога тринадцати процентов с прибыли, полученной в результате сложившейся разницы между покупкой и ценой продажи, в случае если квартира находилась в собственности менее пяти лет.
Если квартира была куплена до начала первого января шестнадцатого года, то хозяин попадает под действие старого формата законодательства. Таким образом, хозяин жилья может реализовать его, не платя налоговый взнос через несколько лет с даты проведения регистрации собственности владения имуществом. В 2019 году можно смело продавать квартиру и не быть налоговым должником правительства.
Перед тем как реализовать свой объект, владелец должен внимательно изучить свидетельство о праве владения. Если квартиру передали по праву наследования, то первым днем распоряжения имуществом можно считать дату наступления смерти того лица, которое является наследодателем. Сумма, которая будет являться налоговым взносом, зависит от продажной стоимости объекта и периода владения.
Если право получения пришлось на три года ранее, то хозяин объекта не должен платить никаких налоговых платежей. Также лицо не обязано подавать свои сведения в формате 3 НДФЛ в налоговый орган. Но при наличии желания рекомендуется все-таки отправить их сотрудникам налоговой инспекции, это не будет лишним.
Если гражданин находился в статусе собственника менее чем три года (до шестнадцатого года) или менее пяти лет (с шестнадцатого года), а затем надумал продать недвижимый объект, то в таком случае придется оплатить налоговую сумму государству в размере тринадцати процентов от полученной доходной составляющей сделки.
ВНИМАНИЕ!!! Но приятным моментом в таком деле будет являться возможность получить обещанный от правительства вычет в размере миллиона рублей или предоставить документы, которые смогут подтвердить факт расходов.
Если квартира находилась во владении менее чем три года или пять лет, то следует предоставить сведения в формате 3 НДФЛ в налоговый орган, в противном случае может быть наложена штрафная санкция в размере одной тысячи рублей. Размер налогового взноса придется рассчитывать самостоятельно, но 3 НДФЛ придется отправить в любом случае.
Порядок уплаты налогового сбора одинаковый для граждан всех возрастов. В этом плане никому не делаются поблажки. Даже если лицо, которое продает квартиру, является пенсионером, то оплатить взнос все равно придется. Можно воспользоваться возможностью уменьшения полученной прибыли с продажи на сумму государственного вычета, то есть на миллион руб.
ВАЖНО!!! Если доход, который пенсионер смог получить, меньше или равен размеру вычета, то платить НДФЛ не нужно. В любом случае следует предоставить налоговую декларацию о доходах в проверяющий орган. Иначе придется платить штраф.
По другим платежам пенсионерам предоставляется льгота и государственная скидка, но, к сожалению, этот налог не умолим по возрастной категории. Но на остальные преимущества в получении гарантий от правительства пенсионеры также могут рассчитывать. Если срок владения жильем превысил три года, то платить никаких взносов не требуется.
Чтобы не ошибиться в начале отсчета срока владения нужно ориентироваться на дату полученного документа о собственности. С нее и начинает определяться временной период. Если у хозяина жилья отсутствует свидетельство, то на руках должен быть экземпляр выписки из единого государственного реестра. На нем также указана дата выдачи документа.
Если имущество приобреталось постепенно по долевым частям, то срок владения начнет свой отсчет с момента регистрации первой части.
Наглядный пример. Касторкин приобрел половину квартиры за свои денежные средства, а спустя определенный промежуток времени, благодаря близкому родственнику, ему была подарена вторая половина жилья. В таком случае срок владения отсчитывается с момента покупки первой доли и то, что полностью владеть жильем он стал позже, этот факт уже никого не касается.
ВНИМАНИЕ!!! В итоге если гражданин является собственником своей квартиры больше чем три года, а теперь уже и пять лет, то не стоит волноваться об уплате налоговой пошлины и подачи декларации. Данный срок по владению не облагается налоговой ставкой. Если же срок помещается в рамки обязательного взноса в государственный бюджет, то вопрос будет стоять о виде облагаемой налогом базе, то есть учитывать будут, либо цену продажи, либо стоимость кадастровой оценки на объект.
В лучшем случае можно постараться снизить размер налогового сбора до максимума, пользуясь вполне законными способами или обратиться за возможностью получить обещанный миллион от правительства.
Согласно Налоговому Кодексу, если Вы владели квартирой (или другой недвижимостью) больше минимального срока, то Вы освобождаетесь от налога при ее продаже (а также необходимости подавать налоговую декларацию). При этом минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено жилье (новые правила были введены ФЗ №382-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2016 года). В данной статье мы рассмотрим, как определить, после какого периода владения недвижимостью, Вы будете полностью освобождены от налога при ее продаже.
Если жилье приобретено до 1 января 2016 года (любым способом), то применяются "старые правила" (действовавшие до последних изменений в Налоговом Кодексе): Вы освобождаетесь от налога (и необходимости подавать налоговую декларацию), если на момент продажи недвижимость находилась в Вашей собственности более трех лет.
Пример: в 2012 году Васильев К.К. купил квартиру. В 2018 году Васильев продал эту квартиру за 3 млн. руб. Так как квартира была куплена до 2016 года, и на момент продажи Васильев владел ей более трех лет, ему не нужно ни платить налог от доходов, ни подавать декларацию в налоговый орган.
Если Вы приобрели жилье после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года в следующих ситуациях (для всех остальных случаев - 5 лет):
Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.
Пример: в 2016 году Синицын С.С. получил в наследство от отца квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку жилье получено по наследству от близкого родственника, то минимальный срок владения таким жильем составляет 3 года. Таким образом, Синицыну не нужно будет платить налог с продажи квартиры в 2020 г. и подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (ведь к моменту продажи квартира будут находиться в его собственности более трех лет).
Пример: в 2016 году Воронов В.В. получил в наследство от дяди квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку квартира получена в наследство после 1 января 2016 года не от близкого родственника (согласно ст.14 СК РФ, дядя не относится к близким родственникам), то минимальный срок владения таким жильем составляет 5 лет. Таким образом, при продаже квартиры в 2020 году, Воронову В.В. нужно будет отчитаться перед налоговым органом и заплатить налог.
Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в дар от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.
Пример: В июне 2016 года отец подарил Гарелину Я.И. квартиру. Для улучшения своих жилищных условий Гарелин планирует продать эту квартиру в конце 2019 года. При продаже квартиры в 2019 году Гарелину Я.И. не придётся платить налог и подавать декларацию в налоговый орган, так как квартира была подарена близким родственником и на момент продажи будет находиться в собственности более 3-х лет.
Если Вы получили право собственности на жилье в результате приватизации, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.
Пример: Супруги Ивановы приватизировали квартиру, в которой проживали, в августе 2016 года. Через три года (в августе 2019 года) они смогут продать данную квартиру, не уплачивая налога с продажи.
Если право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный срок владения для безналоговой продажи также составляет три года.
Как мы указали выше, если Ваш случай не попал ни в одну из категорий, то для продажи жилья без налога оно должно находится у Вас собственности не менее 5 лет .
Пример : в мае 2016 году Яблоков В.В. купил квартиру по договору купли-продажи. В 2020 он собирается продать эту квартиру. Яблоков В.В. должен будет подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог, так как в данном случае минимальный безналоговый срок владения составляет 5 лет.
Пример : в 2016 году Красильников В.В. получил в дар от дяди квартиру. В 2020 году он собирается продать указанную квартиру. Поскольку квартира была получена не от близкого родственника, и на момент продажи будет находиться в собственности Красильникова менее пяти лет, то при ее продаже Красильникову В.В. необходимо будет подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.
Мы рассмотрели, как определить минимальный срок владения для безналоговой продажи в различных ситуациях, но, в тоже время, не всегда понятно, с какого момента отсчитывается срок владения.
В общем случае действуют следующие правила:
Более подробно вопрос исчисления срока владения рассмотрен в нашей статье
5/5 (5)В связи с принятием закона № 382-ФЗ, в Налоговом кодексе РФ появились некоторые изменения.
Внимание! Если говорить о сроках владения объектами недвижимости до момента реализации без уплаты НДФЛ, то теперь они представлены:
Таким образом, период владения недвижимостью при ее реализации – один из важных моментов, который влияет на размер налога, вносимого после продажи объекта.
Указанные выше сроки в отдельных случаях могут меняться. Исключением из правил, когда продать квартиру без налога можно после 3 лет владения, являются такие ситуации:
Когда описываются сроки возможной продажи, уточняется, что речь идет о продаже без уплаты налога. То есть государство не запрещает гражданам заниматься продажей своей недвижимости в любые сроки. Имеется в виду, что если продать жилую недвижимость в установленные законом сроки, не будет дополнительных расходов, связанных с налогообложением. В случае необходимости продать квартиру можно, не вписываясь в 3- или 5-летний срок, но уже с уплатой налогов.
Обратите внимание, что началом периода владения имуществом считается момент внесения сведений в ЕГРН.
Точная дата обозначается в свидетельстве на право собственности. Также эту информацию можно получить в ЕГРН.
Заметьте! Особенности установления начала срока владения заключаются в том, каким способом недвижимость была приобретена:
Кстати, если продаваемый объект находился в собственности дольше установленного законом срока, подавать декларацию в налоговую инспекцию не нужно.
Еще один нюанс заключается в том, к какой категории граждан относится продавец. Имеется в виду, является ли он резидентом РФ.
К резидентам относятся лица, которые проживают на территории Российской Федерации 183 дня и дольше в течение одного календарного года. Для них ставка налога с продажи жилья составит 13 %. Если квартиру продает нерезидент – 30 %. Кроме того, нерезиденты не имеют права получать имущественный вычет налога, если реализуют объект недвижимости, которым владели больше чем на протяжении 3 или 5 лет.
Когда реализуется жилье, бывшее в собственности у продавца меньше трех лет, заполняется 3-НДФЛ. Здесь нужно корректно рассчитать период нахождения объекта во владении. Этот период зависит от того, каким способом объект перешел в собственность продавца.
Внимание! Исходя из этой особенности, период владения исчисляется следующим образом:
Давайте разберемся, с какой суммы берется налог при реализации квартиры. Существует такое понятие, как «выгода». Ее рассчитывают, отняв показатели стоимости покупки и продажи недвижимости. Расчеты производят на основании представленных документов. Именно с полученной выгоды и берется 13 % налога.
В каком случае используют налоговый вычет? Если проданный объект был приобретен по договору дарения или другим способом, государство применяет вычет. Фиксированный его размер составляет 1 000 000 рублей. Обратите внимание, что такая процедура касается только тех объектов, которые были приобретены до 2016 года.
Запомните! Как рассчитывают сумму налога, учитывая вычет? Для этого берут сумму, полученную от продажи квартиры, и отнимают от нее 1 000 000 рублей. Полученный результат – сумма, с которой берется налог в 13 %. Применив соответствующую формулу, получают сумму налога. Именно ее вносит продавец в государственный бюджет.
Применяется имущественный вычет столько же, сколько раз будет продаваться недвижимость. То есть количество раз получения имущественного вычета неограниченно. Но на протяжении одного года (календарного) им можно воспользоваться не больше одного раза.
Если объект недвижимости находился в собственности владельца не больше трех лет, вычет применяется не более одного миллиона рублей. Количество сделок, где вы хотите применить право на вычет, действующим законодательством не ограничено.
Продажа недвижимого имущества предполагает уплату налога, поэтому важно его правильно рассчитать.
Если период, в течение которого недвижимость находилась во владении, меньше, чем установлено законом, можно применить один из способов снижения налоговой базы:
Каким из способов лучше воспользоваться, решает сам продавец. Логично выбрать тот метод, при котором сумма налога окажется ниже.
Рассмотрим примеры
Пример № 1
Жилой объект недвижимости куплен в 2016 г. Цена по соглашению о купле-продаже – 1 млн 500 тыс. рублей. Цена квартиры (кадастровая) на начало 2016 г. составляла 1 млн 300 тыс. рублей. Жилье находилось в собственности продавца не больше года. Цена, по которой оно продается, – 1 млн 550 тыс. рублей.
(1 500 000 руб. — 1 000 000 руб.)*13 % = 65 тыс. рублей.
Теперь попробуем воспользоваться вторым способом. От суммы продажи отнимаем сумму покупки и получаем следующий результат: (1 550 000 руб. – 1 500 000 руб.)*13 % = 6,5 тыс. руб. Делаем вывод – второй способ расчета суммы налога выгоднее.
Иногда продавцы, не желая платить налоги, стараются намеренно занизить стоимость жилья. Например, вместо реальной суммы продавец в договоре указывает цену – 900 тыс. рублей. В налоговой инспекции вычтут 70 % от кадастровой стоимости. Далее полученный результат сравнят с ценой продажи. 1 300 000 руб.*70 % = 910 тыс. руб. В данном случае можно доиграться до штрафа, так как за уклонение от уплаты налогов можно пострадать. Размер штрафа составит 20 % от разницы (910 тыс. руб. – 900 тыс. руб.)*20 % = 2 тыс. руб. Вряд ли продавцу захочется попадать в такую неприятную ситуацию.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.
Пример № 2
Квартиру купили в 2015 году. Стоимость покупки – 700 тыс. рублей. Продали жилье в 2017 году уже за 1 200 000 рублей. Кадастровая стоимость равна 1 200 000 рублей.
При расчете суммы налога использовали имущественный вычет (1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.)*13 % = 26 тыс. руб.
Если применить вычитание расходов, то получится (1 200 000 руб. — 700 тыс. руб.)*13 % = 65 тыс. руб.
Вывод – в этом случае выгоднее воспользоваться правом на имущественный вычет, так сумма налога будет меньше.
Посмотрите видео. Налог с продажи недвижимости 13%, если в собственности менее 3 лет:
Условия приобретения жилой недвижимости влияют на порядок расчета и уплаты налога при продаже квартиры.
Учтите! Какие условия учитываются:
Относительно первого пункта все понятно. Ранее уже упоминалось, что если человек владел имуществом более 3 или 5 лет, то налог при продаже платить не придется.
Зачем используется кадастровая стоимость при продаже? Она нужна для правильного расчета налога. Согласно п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса, жилая недвижимость, которая выставлена на продажу, не может стоить меньше 70 % от ее кадастровой цены. Это положение НК стало действовать с 01.01.2016 года.
Так как мошеннические манипуляции часто используются с целью сокрытия доходов и из-за желания не платить налоги, то государством приняты именно такие меры. Какую бы цену ни указали продавцы в договоре купли-продажи квартиры, налог будет рассчитываться с ее кадастровой стоимости.
В том случае, когда стоимость продажи жилья больше той, что была рассчитана с учетом кадастровой стоимости, налог рассчитывается с цены, указанной в договоре. В некоторых случаях кадастровой стоимости у объекта продажи нет, поэтому налог рассчитывается по фактической стоимости данного жилья.
Лицам, которые приобретают жилье, также не выгодно указывать в договоре купли-продажи уменьшенную стоимость, так как у них есть право на вычет. Чем выше цена, тем больше размер вычета.
Согласно п. 6 ст. 217.1 НК РФ, в регионах страны имеют право снижать показатели сроков владения имуществом и кадастровую стоимость жилья. Она может быть минимальной или полностью снижена до ноля.
Так, пятилетний период владения снижают до 4 лет, а в некоторых случаях до 1 года или полностью его обнуляют. Такая же процедура происходит и с кадастровой стоимостью. Снижаются проценты кадастровой стоимости, ниже нее продавать жилье нельзя. Если жилье продается в 2019 г. в регионе РФ, прежде всего, обратитесь в местную налоговую инспекцию и узнайте величину показателя по кадастровой цене и срок владения жилищем.
Следующий пункт касается льгот. Действительно, существуют определенные льготы, которыми можно воспользоваться при продаже жилья.
Внимание! Ст. 220 Налогового кодекса предусмотрены две действующих льготы:
Налогоплательщик получает имущественный налоговый вычет в налоговый период. Размер вычета – 1 миллион рублей. Как это объяснить? Например, в течение одного календарного года человек продал несколько объектов недвижимости, но сумма вычета за год не будет превышать 1 миллиона рублей. Также если объект продажи находится в общей совместной собственности, размер вычета на обоих владельцев не будет превышать установленную сумму.
Если, например, квартира находится в долевой собственности, и продаются сразу все доли как один объект, с заключением одного договора купли-продажи, вычет в размере миллиона делится между всеми собственниками пропорционально их долям.
В том случае, когда каждая доля является отдельным объектом продажи, ее собственник получит отдельно 1 миллион имущественного вычета. Если стоимость доли будет меньше фиксированной суммы вычета, он будет предоставлен по фактической прибыли.
Пример № 3
Левандовский Р. А. в 2016 году получил по наследству квартиру. Кадастровая стоимость ее составляла 2 млн 100 тыс. рублей. Через год собственник продал квартиру уже за 1 млн 250 тыс. рублей. Вопрос заключается в том, будет ли он платить налог. Так как период владения жильем составляет меньше установленного срока (3 года), придется платить налог.
Он рассчитывается следующим образом:
Пример № 4
Кипелов Н. Е. приобрел дом в 2016 году. Его кадастровая стоимость составляет 540 тысяч рублей. Стоимость продажи в 2017 году составила 600 тысяч рублей. Так как стоимость продажи больше полной кадастровой стоимости, ее не учитывают. Как рассчитывается налог в данном случае? 600 тыс. руб. – 1 000 000 руб. = -400 тыс. руб. = 0. Получается, что в данной ситуации налог не будет платиться, а льгота предоставляется в размере полной суммы дохода.
Льгота «доход минус расход» означает снижение дохода от продажи недвижимости на сумму расхода на ее приобретение. Когда рассчитывается сумма налога, учитываются сведения о размере затрат на приобретение объекта продажи. Но для этого потребуются официальные документы, подтверждающие сумму предыдущей сделки.
Конечно, воспользоваться таким методом не получится, если жилье приобретено в результате приватизации, получено по наследству или договору дарения, перешло в собственность по договору пожизненной ренты. Эта льгота не предоставляется, когда для приобретения жилья использовался мат. капитал. Если речь идет о приобретении недвижимости в кредит, то в этом случае также можно воспользоваться указанной льготой. Дело в том, что кредит погашается из личных средств налогоплательщика.
Пример № 5
Карасаев М. И. приобрел дом по цене 1,5 млн рублей. При этом он сохранил финансовые документы, подтверждающие расходы на покупку (банковская выписка, расписка продавца жилья о получении денежных средств). Позже Карасаев М. И. продал дом за 1,7 млн рублей.
Продавец имеет право самостоятельно выбрать вариант расчета суммы налога:
1,7 млн руб. – 1 млн руб. = 700 тыс. рублей.
700 тыс. руб. * 0,3 = 91 тысяча рублей.
1,7 млн руб. — 1,5 млн руб. = 200 тыс. руб.
200 тыс. руб. * 0,13 = 26 тысяч рублей.
Из представленных выше расчетов видно, что для Карасаева М. И. выгоднее выбрать второй вариант расчета налога, что позволит ему сэкономить 65 тысяч рублей.
Продав недвижимость, ее бывший владелец должен отчитаться в налоговой инспекции. Для этого он лично заполняет налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ).
Существует несколько способов подать декларацию:
Внимание! Рассмотрим подробнее способы направления декларации в налоговую инспекцию:
Иногда люди продают жилье, чтобы взамен купить новое. Получается, что в один календарный год они совершают две сделки с недвижимостью. В этом случае возникает налог на куплю-продажу квартиры. То есть налогоплательщик пользуется правом на вычет на продажу жилья (в размере 1 миллиона рублей) и вычетом на покупку (в размере 2 миллионов рублей). Декларация составляется на оба вычета. Иногда, продав квартиру, человек не платит налог. Так бывает, когда сумма налога перекрывается имущественным вычетом на покупку нового жилья.
Пример № 6
Казановский А. А. продал квартиру в апреле 2017 года за 2,8 млн рублей. Позже, накопив немного денег, он купил новое жилье за 3,2 млн рублей. Таким образом, ему пришлось в 2019 году сдавать две декларации. Одна из них связана с продажей жилья, другая – с покупкой.
Алексей Александрович воспользовался своим право на получение имущественного вычета 2 раза – получил 1 миллион за продажу квартиры и 2 миллиона за покупку нового жилья:
Исходя из полученных результатов, можно понять, что Казановскому не только не придется платить налог (так как налог на доходы от продажи жилья перекрывается имущественным вычетом), но еще ему на карточку переведут разницу между этими двумя суммами – 26 тысяч рублей.
Учтите! При продаже жилой недвижимости в налоговую инспекцию подается декларация 3-НДФЛ. Она подается по месту прописки продавца. Сделать это нужно в срок до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры календарного года (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Налог, который уплачивается после продажи жилья, вносится не позднее 15 июля года, который идет за годом совершения сделки по продаже объекта.
Рассмотрим пример
Титов А. А. продал квартиру в феврале 2018 года. По закону ему нужно уплатить налог. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30.04 2019 года. Заплатить налог, связанный с получением дохода от продажи квартиры, следует до 15.07.2019 года.
Пенсионеры, которые хотят продать жилье, задумываются над вопросом оплаты налога. Следует отметить, что пожилые граждане, инвалиды, которые получают пособие, являются льготниками.
При покупке жилья эти граждане имеют некоторые преимущества. Но если дело касается продажи недвижимости, то они, равно как и другие россияне, должны платить налоги и применять вычет.
В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году. А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года). Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию:Пример 7: Покупатель купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 он подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года он же совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. Покупатель работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:((2,5 млн.
Налогового кодекса РФ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества». Таким образом, в описанной Вами ситуации возможно два варианта. 1. Договорная стоимость при продаже квартиры 1 300 000 рублей выше кадастровой стоимости этой квартиры, умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).
В данном случае доход, облагаемый налогом, будет равен: 1 300 000 (продажная стоимость квартиры) – 1 300 000 (расходы на покупку) = 0 рублей. Таким образом, НДФЛ по такой сделке Вы уплачивать не должны, однако обращаем внимание, что декларация по форме 3-НДФЛ все равно должна быть сдана, так как квартира находилась у Вас в собственности менее трех лет. 2.
Инфо
Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) является вопрос о том, как не платить или хотя бы уменьшить подоходный налог от ее продажи. В данной статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его. Если Вы владели квартирой больше минимального срока, то налога нет Если квартира находилась в Вашей собственности больше минимального срока, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст.
Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья. Обратите внимание: Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене ниже, чем 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога с продажи жилья доход будет учитываться в размере 70% от кадастровой цены.
Подробнее: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость. Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, — не расстраивайтесь. Всегда можно попробовать восстановить их: копии договора можно запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы часто можно восстановить в банке.
Стандартный вычет в 1 млн.руб.
Внимание
Как отмечалось выше, гражданин К. ранее не использовал своего права на налоговый вычет при покупке жилья. Учитывая, что максимальный лимит вычета при покупке составляет 2.000.000, а цена приобретаемой квартиры составляет 5.000.000, то у нас получится следующий расчет: 5.000.000 - цена купленной квартиры;2.000.000 - имущественный вычет используемый нами в полном объеме, т.к. цена квартиры превышает допустимый максимум вычета. Следовательно: 13% от 2000000=260000 руб. (средства получаемые покупателем в качестве вычета при покупке) То есть и выходит так, что мы должны заплатить 260 тыс.
Данное право предоставляется гражданам только единожды в жизни. Проще говоря, в тех случаях когда речь идет о продаже одной квартиры и покупки другой, граждане, сохранившие за собой право на налоговый вычет с покупки квартиры, используют два налоговых вычета: вычет с продажи (с суммы 1.000.000 руб.) и вычет при покупке (с суммы 2.000.000 руб.) Рассмотрим еще один пример. К примеру гражданин К. продает квартиру стоимостью 3.000.000 руб.
и в этом же году покупает другую квартиру стоимостью 5.000.000 руб. При учете того, что ранее он не заявлял на получение имущественного налогового вычета при покупке первоначальной квартиры, тем самым сохранив за собой данное право. В таком случае расчет будет производиться двумя способами: а) ((3000000 - 1000000) х 13%) = 260000 руб.3000000 - продажная стоимость квартиры;1000000 - положенный вычет с продажи;13% от 2000000 = 260000 руб.
Но правило имеет и свои исключения:
Есть и еще один нюанс, о котором следует знать владельцам долей в квартире.
Если гражданин стал совладельцем, скажем в 2000 году, а раздел долей был произведен в 2002 году, то датой отсчета времени владения следует считать именно 2000 год. Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела.
Богомолов имеет право:- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.);Соответственно, Богомолов Б.Б. должен будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. — 1 млн.руб. — 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб. Пример: Комаров К.К. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб. В 2018 году он ее продал за 4 млн.руб. и взамен ее купил себе дом за 6 млн.руб.
Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:- уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;- использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум — 2 млн.руб.);В результате Комаров К.К. полностью покроет свой налог и к тому же у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб.
Налог при покупке и последующей продаже квартиры.Вариант первый. Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и ее продаете. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн.
рублей (налоговый вычет). У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ: Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн. рублей, а на сумму покупки. Пример 1: квартира куплена 1 год назад по цене 2 млн.
Важно
Налог платится только с разницы в цене между покупкой и продажей Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки. Пример: Бабочкин Б.Б. купил в 2015 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2017 году он продал ее за 4 млн.руб.
Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить. Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:(2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = — 130 тысяч рублей.Знак «минус» в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался налоговым вычетом.Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется.
При продаже жилья, находящегося в общей собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года). Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья.
Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.
